宅建業免許とその要件について
宅地建物取引業（以下「宅建業」という。）とは、宅地又は建物について次に掲げる行為を業として行うも のをいいます。
① 宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。
② 宅地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。
すなわち、免許を要する宅建業とは、不特定多数の人を相手方として、宅地又は建物に関して下表の○ 印の行為を反復又は継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものをいいます。
| 区分 | 自己物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 |
| 売買 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 交換 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 賃借 | × |
〇 |
〇 |
免許の区分
事務所の店舗数と所在によって、大臣免許と知事免許に分かれます。
２つ以上の都道府県に事務所を設置・・・大臣免許
１つの都道府県に事務所を設置・・・知事免許
※宅建業を行わない支店等は免許を受ける必要はありませんいが、いずれかの事務所で宅建業を行うのであれば、登記上の本店については、必ず宅建業法の事務所となるので宅建業の免許を受ける必要があります。
免許の有効期間
免許の有効期間については、以下の制約があります。
・免許の有効期間は5年間。
・有効期間満了前の90日前から30日前までの間に更新手続きが必要です。
・30日を過ぎてしまった場合は始末書が必要です。
・有効期間満了日を過ぎてしまうと更新できません。
宅建業でいう「本店」
登記上の本店と一致（事実上の本店だけは不可）すること。
登記している「支店」だけでは免許は受けられません（必ず「本店」で免許を受けなければならない）。
事務所の形態
事務所の要件は非常に重要です。以下の要件を満たさなければなりません。
・業務を継続的に行える機能・・・自己所有物件・賃貸借の場合 は自動更新や更新可能な物件で電話、事務机、椅子などが 備わっていること。
・独立した形態・・・壁や固定されたパーテーション（180cm以 上）で仕切られており、外から直接入ることが可能か共有スペースを通って入ることが可能であること。
専任の宅建取引士
専任の宅建取引士が、常駐していることが必要です。
・「専任」とは、その事務所に常勤して、専ら宅建業の業務に従事していることをいいます。
・別会社の代表取締役や事業主は不可です。
・建設業の経管・専技、マンション管理業のマンション管理士な どとの兼務は原則不可です。
・住居が遠方で通常の通勤ができないような場合は不可です。
・申請会社の監査役は不可です。
欠格要件
免許を受けようとする方が、次の表に掲げるいわゆる「欠格事由」の一つに該当する場合又は免許申請書 若しくはその添付書類の中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けてい る場合は、免許の申請をしても拒否されます。
役員、法定代理人、政令使用人、個人の場合は本人についても同様です。
欠格要件でいう「役員」とは？
・会社謄本に取締役として登記されている人に限らず、会長、顧問、 相談役など、業務を執行する権限のある人（名刺や会社案内などで、 「会長」や「相談役」などの肩書が付いているというのが目安）を含みます。
１）欠格事由であり、かつ、５年間免許を受けられない場合
以下に該当してしまうと欠格事由であり、さらに５年間免許を受けられないので注意しましょう。
・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして免許取消処分の聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
・禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合（執行猶予は猶予期間が終われば欠格要件から外れる）
・暴力団の構成員である場合
・免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
２）その他の欠格事由
・成年被後見人（個人のみ）、被保佐人（個人のみ）
・破産手続の開始決定を受けている場合復権（免責許可の決定を受けている場合など）を得ていれば該当し ない。）
・宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
・事務所に専任の取引士を設置していない場合
専任の取引士
◆宅地建物取引士とは
宅地建物取引士（以下「取引士」という。）は、宅地建物取引士資格試験に合格後、取引士資格登録をし、 取引士証の交付を受けている方をいいます（取引士証の有効期間は５年間です。取引士証の有効期限が切 れている場合は、取引士として認められません。）。
取引士には、事務所ごとに専任の状態で設置しなければならない専任の取引士と、それ以外の一般の取 引士とがあります。どちらも、重要事項説明等取引士としての業務内容は同じですが、専任の取引士は、 業務に従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。
◆専任の取引士の「専任性」とは
次のように、 「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たさなければなりません。
①当該事務所に常勤して、②専ら宅建業の業務に従事することが必要です。
※ 「専任」に当たらない例:
①他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任したり、会社員、公 務員のように他の職業に従事している場合
②他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、 宅建業者の事務所に勤務することができない状態にある場合
③通常の通勤が不可能な場所に住んでいる 場合等は、専任の取引士に就任することはできません。
※ 申請会社の監査役は、当該申請会社での専任の取引士に就任することはできません。
◆ 専任の取引士の設置
業法は、免許制度に加えて、宅建業者に宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせ るため、その事務所等に一定数以上の成年者である専任の取引士を設置することを義務付けています。
この「一定数」は、国土交通省令で定められており、一つの事務所において「業務に従事する者」（23ペー ジを参照）５名に１名以上の割合とし、業法第50条第２項で定める案内所等については少なくとも１名以 上の専任の取引士の設置を義務付けています。
専任の取引士の数が不足した場合は、２週間以内に補充等必要な措置をとらなければなりません。
政令第２条の２で定める使用人
業法第４条第１項第２号等の政令で定める使用人（以下「政令使用人」という。）とは、単なる社員、従 業員のことではなく、その事務所の代表者で、「契約を締結する権限を有する使用人」となっています。
免許申請者である代表取締役が常勤する場合は、別の方を政令使用人として設置する必要はありません が、常勤できない本店、支店等の場合は、政令使用人を設置する必要があります。
分担金
・宅建業の営業をするには供託をするか保証協会に加入して分担金を納める必要がある。
・供託の場合（ 本店1,000万円 支店500万）
・保証協会に加入の場合の分担金（本店60万円 支店30万円）、その他に入会金や年会費などが掛かる。
保証協会は2種類
・ 全国宅地建物取引業保証協会（ハトのマーク）
・ 不動産保証協会（ウサギのマーク）
行政書士は法律(行政書士法第12条)により守秘義務があります。
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